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      1. 天津創新物業管理模式 物業費收繳率明顯提升

        ——“多給業主幾個交物業費的理由”
            來自中國物業管理協會的統計數據顯示,截至2014年底,我國物業服務企業數量超過10.5萬家,從業人員超過700萬人,經營總收入達到3500億元。多數物業企業都曾面臨不同程度物業費難收的問題。

            然而,在天津卻有這樣一批小區,不需要反復上門催繳,每年物業費收繳高達90%以上。高收繳率背后有什么秘訣?為此,記者進行了調查。

            “由我們負責的河北區詩景頌苑小區有1995戶業主,今年物業費的收繳率已經超過了95%。所收的400多萬元物業費,大多數是業主主動過來繳納的。”中鐵建物業管理天津分公司負責人王健告訴記者,如今收繳物業費早已不是公司的難題。

            “物業費收繳率低,主要還是物業的服務沒有讓業主滿意。”王健說,“既然如此,那就多給業主幾個交物業費的理由。通過在服務上做加法,如經常舉辦社區活動、多給居民提供合同外的免費服務項目等,公司漸漸拉近了與業主的距離,業主開始認可我們的服務。”

            南開區的凱立天香家園曾因管理混亂而備受指責。天保物業服務有限公司副總經理周靜回憶說:“2012年進駐時,物業費收繳率還不到30%。當時小區雜草叢生,到處是私搭亂蓋的違建,就連小區的標志金鳳凰雕塑也由原本金黃色變得烏黑烏黑的。”

            “如今這里環境干凈整潔,停車規范有序,讓人住著倍兒舒心。”凱立天香家園的居民侯鵬感慨地說,天保進駐小區后并沒有急著催收物業費,而是先給小區做了大掃除。隨后他們又修整小廣場、重劃停車位,還安裝了24小時視頻監控系統,“要沒有天保,真不知道小區會變成什么樣。”

            物業貼心暖人的服務,換來的是居民的高度認可和贊同。記者了解到,盡管去年該小區的物業費從每平方米0.5元上調升至每平方米0.7元,但物業費收繳率卻仍保持在92%以上。

            ——打好“組合拳”探索物業管理新模式

            隨著城市居民生活水平和維權意識的不斷提高,物業糾紛正成為城市重要的不穩定因素之一。記者調研了解到,為進一步加強社區物業管理,提升物業服務整體水平,近年來天津從完善體制機制建設入手,進行了有益探索。

            一是創新管理機制,強化屬地責任。天津市國土房管局副巡視員陳恒斌介紹,早在2013年,天津就制定出臺了《天津市社區物業管理辦法》,明確提出將物業管理納入社區管理。“辦法強化了屬地監管責任,明確了區縣政府、街道、居委會在社區物業管理工作中的責任及義務,改變了過去由房管部門和物業企業單打獨斗的局面。”

            “我們還通過政府購買服務的方式,在全市建立起一支1655人的物業管理專管員隊伍,專職負責社區物業管理服務的監督檢查工作。”天津市國土房管局物業事務服務中心主任張學軍說。

            二是健全政策法規,加強制度建設。陳恒斌告訴記者,近年來,天津市已累計出臺了35項制度措施和管理辦法,基本實現物業管理政策法規全覆蓋。同時,天津還完善了物業服務企業信用管理機制,建立了企業信用等級考評系統,實現對物業服務企業信用信息動態管理。

            “我們改變了對物業服務企業'一批定終生’的做法。加大對違規失信企業的處罰力度,對嚴重失信企業將約談負責人,責令限期整改,媒體曝光,限制參加新項目投標,對有嚴重違法違規行為的依法予以降級直至取消從業資質。”張學軍說。

            三是及時總結經驗,適時予以推廣。天津市物業管理協會秘書長謝慧玲告訴記者,為破解物業費收繳難問題,天津不僅出臺相應的工作實施方案,還定期組織物業企業就提高物業費收繳率的經驗進行交流和推廣。

            陳恒斌說,通過不斷加強物業企業信用監管和物業服務檢查考評,企業依法守信意識明顯增強,從業人員素質、業主對物業服務滿意度得到明顯提升。天津市物業費的整體收繳率已經從2012年的67%上升到2015年的近85%。

            ——部分發展期待和訴求尚需重視

            在采訪中,一些專家、基層干部、物業服務企業負責人和群眾也反映了諸多期待和訴求。

            首先,物業費價格標準多年未調整,物業企業稅負壓力大。謝慧玲說,物業企業人力成本逐年攀升,但現有物業費價格已多年未調整;加之物業企業的稅率高達5.65%,在利潤日益萎縮的狀況下,一些企業不得不選擇降低服務質量以減少支出。而這又導致居民對物業服務更為不滿,由此陷入惡性循環。

            其次,部分物業管理的頂層設計還有待進一步完善。“以業主大會、業主委員會建設為例,盡管不少小區都成立了業主大會,也選舉產生了業主委員會,但它們的作用并沒有充分發揮。”陳恒斌表示,業主委員會屬自治組織,成員多為離退休人員,所從事的工作都是義務服務,缺少相應的激勵和約束機制,穩定性較差,居民參與的積極性也不高。

            第三,部分業主的自治能力和素質還有待提高。天津市社科院社會學研究所所長張寶義說,業主集中反映的停車難、違章建筑、寵物擾民、堆物占道、高空拋物等問題,相當大一部分是由業主自身造成的。

            為此,他們建議:一是建議可參照建筑業、交通運輸業、文化體育業等服務性行業3%的稅率標準,適當降低物業服務行業稅率;二是盡快健全相應的法律法規,解決業主大會成立難、業主會員會選舉換屆難、業主委員會組織機構穩定難、對業主委員會依法履職監管難的問題;三是鼓勵物業企業探索“互聯網+物業”的管理和商業模式,加速轉型升級,深挖社區住戶多元需求,為社區居民提供居家養老、房屋租售等增值服務;四是培育業主的自治能力,引導業主樹立正確的服務消費意識,把享受服務權力與履行業主義務結合起來,營造共建共享的良好局面。


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